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REFORMA DE LA LAU

El Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

El pasado 5 de marzo de 2019 se publicó en el Boletín Oficial del Estado, el Real Decreto-ley 7/2019 con la finalidad de establecer estímulos económicos y fiscales para aumentar la oferta de vivienda en alquiler.

En las Disposiciones Generales del Real Decreto-ley se señala que la necesidad de reformar la Ley de Arrendamiento Urbanos emana de cinco motivos: 1. La grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado; 2. La observación del incremento de los precios del mercado de la vivienda; en concreto, en determinados territorios como Madrid, Barcelona, Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife; 3. La escasez del parque de vivienda social, que en España ofrece cobertura a menos del 2,5% de los hogares; 4. En la necesidad de avanzar en los compromisos internacionales del Estado español; y, 5. La urgencia de implementar medidas de accesibilidad para las personas discapacitadas y de movilidad reducida. 

Todo esto ha llevado al legislador a adoptar las siguientes medidas en el ámbito del arrendamiento de la vivienda:

1.- Ampliación de la duración mínima del contrato de arrendamiento: si ésta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años, en el caso de arrendador-persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, el mismo se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance la duración mínima de cinco o siete años antes comentada, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

2.- De la prórroga del contrato de arrendamiento: si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos los periodos mínimos de cinco o siete años antes señalados, y siempre que ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, con una antelación de cuatro meses en el caso del arrendador y dos meses en el caso del arrendatario, su voluntad de no prorrogar el contrato, el mismo se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

3.- De la fianza: Se limita a dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración. 

4.- Del arrendador persona jurídica: En los casos en que el arrendador sea una persona jurídica, deberá asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. 

5.- De los pisos turísticos: Se excluyen los alquileres turísticos de la Ley de Arrendamientos Urbanos al tratarse de una actividad económica, quedando sometidos a la normativa sectorial turística. 
Aquellos propietarios que quieran destinar su vivienda a alquiler turístico necesitarán una mayoría cualificada de tres quintas partes de la comunidad de propietario.

6.- Del ITP y AJD: Los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente estarán exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. 

8.- Del IBI: Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos, mientras que los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública o a ejercer su derecho de tanteo y retracto en la venta de edificios enteros con inquilinos dentro. A nivel fiscal, los ayuntamientos también tendrá la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

9.- Del tanteo y retracto: Si bien se conserva el derecho de tanteo y retracto sobre la vivienda, no habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda juntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En dichos casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda.

FECHA: 05 / 04 / 2019

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